לא נשארו בחוץ: אפשרויות קבלת משכנתא לתושבי חוץ

עשרות אלפים מיהודי העולם רואים בישראל בית שני – וגם מממשים זאת במציאות באמצעות רכישת בתים בארץ הקודש ● כך מממנים רכישת דירה לתושבי חוץ, וזהו התהליך שצפוי להם

תוכן ממומן על ידי ישראכרט

תושבי חוץ רבים מחפשים לרכוש דירה בישראל. אם בעבר המספרים היו די יציבים, הרי שתקופת הקורונה הזניקה את הרצון של יהודי התפוצות לרכוש בתים באזורי ביקוש בישראל. הסיבות לרצון הזה הן רבות ומגוונות – עבור חלקם מדובר באקט של ציונות נטו, ורצון להחזיק נכס במדינת ישראל כערך. אחרים מעוניינים בדירת נופש זמינה בארץ השמש והחופים. ובנוסף ישנם כמובן את המשקיעים – שמאמינים ששוק הנדל"ן הישראלי טומן בחובו הזדמנויות, במיוחד בימים שבהם שוקי ההון מדשדשים, ונדל"ן נחשב להשקעה יציבה.

מי מוגדר כ"תושבי חוץ"?

"תושב ישראל" מוגדר בפקודת מס הכנסה כמי שמרכז חייו בישראל. כלומר, מי שעובד, חי ומשלם מסים בישראל. הגדרת תושב חוץ נקבעת באופן הופכי – כל מי שאינו תושב ישראל לצורכי מס. אלה יכולים להיות יהודים שאינם מתגוררים בישראל, או ישראלים שירדו מהארץ.

היכן מחפשים ורוכשים תושבי החוץ דירות? הביקושים מצד תושבי חוץ בישראל מתפרשים על פני כמה אזורים מרכזיים, כל אחד אטרקטיבי מסיבות אחרות. ראשונה נמצאת כמובן העיר הגדולה – תל אביב, שבה מוצאים הרוכשים הזדמנויות השקעה וכן דירות המספקות קירבה למוקדי התרבות, התעסוקה והבילוי הגדולים של ישראל. לצידה ניצבת כמובן ירושלים, שיהודים רבים מעוניינים לטעת בה יתד, ולאפשר לעצמם להתגורר בעיר בתקופות חגים, הילולות וחופשים. גם רעננה מהווה מגנט לרוכשים תושבי חוץ – עם קהילה גדולה של דוברי אנגלית יוצאי דרום-אפריקה ואיכות חיים. לבסוף ניתן לציין גם את ערי החוף – נתניה, אשדוד והרצליה כמוקדי ביקוש מצד תושבי חוץ.

מימון חוץ: משכנתא והלוואות

כאשר תושב חוץ מעוניין לרכוש דירה בישראל, סביר מאוד להניח שהוא ינסה לקבל פתרונות מימון מקומיים. תהליך קבלת משכנתא מהבנקים בישראל עבור תושבי חוץ הוא שונה ביחס למשכנתא לישראלים. הבנקים בישראל נוהגים להעניק רק עד 50% מימון מערך הנכס עבור תושבי חוץ, מה שמחייב את אותם הרוכשים להגיע עם הון עצמי גבוה באופן יחסי כדי ליהנות ממשכנתא בישראל.

מסיבה זו, תושבי חוץ רבים נוקטים מהלכי מימון משלימים עבור הרכישה – כמו נטילת הלוואה ללקוחות כל הבנקים* או הלוואה לכל מטרה. התנאים הנוחים של ההלוואות הללו מאפשרים את נטילתן ללא ערבים ולכן נחשבים מצוינים עבור תושבי החוץ. למרות אותם תנאים, תמיד מומלץ לבחון לפני באחריות רבה פרמטרים כגון: ריביות, הגוף המלווה ותנאי השירות, כל זאת על מנת שיוכלו לבחור את ההלוואה שתתאים להם בצורה הטובה ביותר. כמו כן, בדרך יכולים הרוכשים להשלים הון עצמי מספק עבור רכישת הנכס, הכל באמצעות מימון ישראלי, מה שחוסך גם העברות מט"ח ועמלות מיותרות.

הלוואה ללא ערבים מהסוג הזה, יכולה גם להביא את הרוכש למצב שבו אין לו צורך במשכנתא מהבנק עבור רכישת הנכס. במידה ותושב החוץ מגיע עם הון עצמי המספיק למימון כ-80% מהנכס למשל (מצב סביר, שכן רבים מתושבי החוץ הרוכשים דירה בישראל מגיעים מרקע אמיד) – הלוואה חוץ בנקאית יכולה להשלים את סכום הרכישה ולייתר את הצורך בפנייה לבנקים הישראליים לקבלת משכנתא. בימים שבהם הריביות מטפסות והמשכנתאות מתייקרות, השלמת המימון על ידי הלוואה כזו יכולה לעתים להיות אף זולה יותר.

משחק חוץ: התנאים לרכישת בית על ידי תושב זר

ראשית, נציין כי חוק המימון של 50% בלבד דרך משכנתא אינו חוק כלל, אלא פרקטיקה הנהוגה על ידי הבנקים בישראל. לכן כדאי לתושבי חוץ לבדוק את האפשרות להגדיל את המימון דרך הבנק. הדבר תקף ביתר שאת עבור מי שהיה תושב ישראל לצורכי מס וביצע ירידה או רילוקיישן. שווה לבדוק מול הבנק האם ניתן להגדיל את נתח המימון, בהתאם לתנאים ספציפיים בכל מקרה לגופו. ככל שהמשכנתא תכסה חלק גדול יותר מהמחיר, הלוואה חוץ בנקאית תוכל יותר בקלות להשלים את הסכום הנחוץ.

לבסוף, אלה הם הטפסים שעמם צריך להגיע לבנק הישראלי כתושב חוץ עבור קבלת משכנתא (השמות הספציפיים משתנים ממדינה למדינה באופן טבעי): דרכון, ותעודת זהות ישראלית במידה ויש; מספר תלושי משכורת אחרונים להוכחת הכנסה ופירוט העו"ש 3 חודשים אחורה; טופס 1040, שמרכז את נתוני ההכנסה של המבקש בשנה האחרונה; נסח טאבו של הנכס שעתיד להירכש; דו"ח פירוט האשראי האישי, וציון דירוג אשראי.

מהחוץ לפנים

כפי שניתן לראות, תושבי חוץ רבים רוצים לקרוא לישראל בית בדרך כזו או אחרת. ואכן יש רבים שעושים זאת בערים מרכזיות בישראל, ומתוך מטרות שונות. ואולם, המימון האפשרי העומד בפני אותם תושבי חוץ הוא שונה ביחס לתושב ישראל. לכן פונים תושבי החוץ לפתרונות חוץ-בנקאיים, או מסתמכים באופן כמעט מלא על ההון העצמי שלהם. כך או כך, ישראל מקדמת בברכה את אותם הרוכשים – שמביאים עמם הון זר למדינה, משלמים מסים ותורמים לקופת המדינה, וגם מגוונים את המרקם האנושי הישראלי.

*בכפוף לאישור החברה ותנאיה. המלווה ישראכרט מימון בע"מ. אי עמידה בפירעון ההלוואה או האשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

**הפרסום איננו מהווה הצעה ו/או התחייבות למתן הלוואה/אשראי.

***מידע כללי בלבד. אין לראות באמור משום המלצה ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא.